Financiamento imobiliário: SAC, Price, CET e FGTS

Atualizado em 7 de agosto de 2026.

Comprar um imóvel com crédito é assumir um contrato que pode acompanhar a família por décadas. Por isso, a melhor proposta não é necessariamente a que aprova o maior valor, exige a menor entrada ou mostra a menor primeira prestação. É a que cabe com folga no orçamento, tem condições compreendidas antes da assinatura e continua sustentável quando surgem condomínio, IPTU, manutenção, seguros e imprevistos.

Este guia explica como funcionam SAC e Price, o que entra no CET, em quais situações o FGTS pode ser usado e como comparar propostas sem transformar uma decisão de moradia em uma fonte permanente de aperto. Os valores das simulações são apenas exemplos matemáticos, não ofertas nem previsão de aprovação.

O que é financiamento imobiliário

Financiamento imobiliário é uma operação de crédito destinada à aquisição, construção ou reforma de um imóvel, conforme a modalidade contratada. A instituição paga ao vendedor a parcela financiada e o comprador devolve esse valor ao longo do prazo, com juros e demais custos previstos no contrato. Até a quitação, o imóvel normalmente fica como garantia da dívida por alienação fiduciária.

O Banco Central explica as características gerais do crédito imobiliário e lembra que prazo, comprometimento de renda, forma de pagamento, tarifas e critérios de concessão variam conforme a instituição e a linha. A aprovação depende da análise de crédito, da renda comprovada, do imóvel, da documentação e das políticas vigentes. Nenhum comparativo editorial consegue garantir aprovação.

Existem operações dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), além de programas habitacionais com regras próprias. Em outubro de 2025, o Conselho Monetário Nacional atualizou para R$ 2,25 milhões o limite máximo de avaliação do imóvel financiado no SFH. A mudança consta da Resolução CMN nº 4.676 consolidada e foi explicada pelo Banco Central ao apresentar o novo modelo de crédito imobiliário. Esse teto é uma regra do sistema, não o valor que cada pessoa conseguirá financiar.

Entrada, valor financiado e garantia

A entrada é a parte do preço paga com recursos próprios, FGTS elegível ou outra composição aceita. Quanto maior a entrada, menor tende a ser o principal financiado. Isso reduz a base sobre a qual incidem juros, mas não significa que seja sensato zerar a reserva de emergência para aumentar a entrada.

O valor do negócio e o valor de avaliação do imóvel podem ser diferentes. A instituição costuma calcular o limite financiável a partir de critérios próprios e do valor aceito na avaliação. Se o vendedor pedir R$ 500 mil e o laudo aceitar R$ 470 mil, por exemplo, a diferença pode aumentar o dinheiro que o comprador terá de colocar. É prudente não assumir que toda a diferença será financiada.

SAC e Tabela Price: qual é a diferença

SAC e Price são sistemas de amortização: regras para dividir, em cada prestação, a devolução do principal e os juros. O Banco Central esclarece que o cálculo das prestações depende do contrato e do sistema adotado. Portanto, a descrição abaixo ajuda a entender a lógica, mas a planilha da proposta é a fonte para os valores reais.

Amortização é a parte do pagamento que efetivamente reduz o saldo devedor. Juros são calculados sobre o saldo conforme a taxa e a convenção contratadas. Uma prestação também pode conter seguros, tarifa de administração e efeitos de atualização, quando previstos.

Como funciona o SAC

No Sistema de Amortização Constante, a parcela de principal é constante em uma versão simples sem atualização. Como o saldo devedor diminui todos os meses, os juros calculados sobre ele também caem. Por isso, a prestação financeira tende a começar maior e diminuir com o tempo.

Imagine R$ 360 mil divididos em 360 amortizações iguais. A amortização-base seria de R$ 1.000 por mês. Com uma taxa hipotética de 0,8% ao mês, os juros do primeiro mês seriam R$ 2.880 sobre R$ 360 mil; a parte financeira da primeira prestação seria R$ 3.880. Depois de onze amortizações, o saldo seria R$ 349 mil e os juros do 12º mês, R$ 2.792; a parte financeira seria R$ 3.792.

Essa conta é deliberadamente simplificada: não inclui seguros, tarifas, indexador, diferenças de dias ou outros fluxos. Ela não reproduz uma proposta bancária e não deve ser usada para estimar o custo de um contrato real.

Como funciona a Tabela Price

Na Tabela Price, uma prestação financeira uniforme é calculada para liquidar o saldo no prazo, considerando a taxa contratada. No começo, como o saldo é maior, os juros ocupam parcela maior do pagamento e a amortização é menor. Ao longo do tempo, essa relação se inverte.

No mesmo exemplo hipotético — R$ 360 mil, 360 meses e 0,8% ao mês — a prestação financeira uniforme seria próxima de R$ 3,05 mil. No primeiro mês, cerca de R$ 2,88 mil corresponderiam a juros e apenas a diferença reduziria o principal. O saldo, portanto, cairia mais lentamente no início que no SAC. Novamente, seguros, taxas e eventual atualização podem alterar o valor efetivamente cobrado.

SAC é sempre mais barato?

Não se pode responder apenas pelo nome do sistema. Mantidos rigorosamente o mesmo principal, prazo, taxa e demais fluxos, o SAC normalmente reduz o saldo mais cedo e, por isso, tende a acumular menos juros. Porém, propostas reais raramente são idênticas: podem ter taxas, seguros, indexadores, entradas, prazos e descontos diferentes. Uma Price com taxa e CET menores pode competir com um SAC mais caro; um prazo reduzido pode mudar mais o custo que o rótulo do sistema.

Compare propostas no mesmo cenário: mesmo valor do imóvel, mesma entrada, mesmo prazo e data próxima de emissão. Se uma instituição alongar o contrato para diminuir a parcela, faça também uma comparação com o prazo que você realmente pretende manter.

CET: o número que aproxima o custo real

O Custo Efetivo Total transforma os fluxos da operação em uma taxa comparável. Segundo o Banco Central, o contrato de crédito deve informar juros, tributos, tarifas, despesas e o CET. A instituição deve fornecer a planilha antes da contratação, permitindo que o consumidor veja os componentes considerados.

Uma taxa nominal menor pode vir acompanhada de custos que tornam o CET maior. Por isso, use a taxa de juros para entender a remuneração do crédito e o CET para comparar o conjunto. Ainda assim, leia a planilha: despesas pagas fora do fluxo financiado e custos de propriedade, como ITBI, registro, mudança e manutenção, não desaparecem só porque não estão na chamada principal.

O que pedir em cada proposta

Solicite por escrito:

• valor do imóvel aceito na avaliação;
• entrada e valor efetivamente financiado;
• prazo em meses;
• sistema de amortização;
• taxa nominal e taxa efetiva, com periodicidade;
• CET anual e planilha de composição;
• primeira e última prestação estimadas;
• evolução mensal do saldo devedor;
• seguros obrigatórios e forma de cálculo;
• tarifas de avaliação e administração, quando aplicáveis;
• indexador ou regra de atualização;
• condições para amortização, quitação e portabilidade;
• validade da proposta e condições que ainda dependem de análise.

O Banco Central recomenda cautela antes de contratar crédito: não aceite intermediação com depósito antecipado para “liberar” financiamento, confirme se a instituição é autorizada e leia todas as condições. Para comparar o financiamento com outras dívidas, o guia sobre onde conseguir crédito com juros baixos e segurança explica como checar a instituição e evitar promessas de aprovação.

Como o prazo muda a prestação e o custo

Alongar o prazo costuma reduzir a prestação inicial, porque o principal é distribuído por mais meses. Mas o saldo permanece exposto a juros por mais tempo. A parcela que “cabe” pode esconder um custo total significativamente maior.

Considere duas simulações com o mesmo valor financiado. Não compare apenas R$ 3.000 em 360 meses com R$ 3.500 em 240 meses: multiplique os fluxos projetados, observe o saldo em datas intermediárias e inclua os custos acessórios. Se a família pretende amortizar com bônus ou FGTS, faça uma segunda simulação sem essas amortizações. Renda futura não é garantia; a prestação precisa ser sustentável hoje.

Uma boa margem de segurança contempla:

• oscilação de renda de autônomos e famílias com comissão;
• nascimento de filhos ou mudança de escola;
• condomínio e IPTU reajustados;
• manutenção do imóvel;
• seguro residencial além dos seguros do financiamento;
• períodos de desemprego ou afastamento;
• outras dívidas que não aparecem na propaganda.

FGTS no financiamento imobiliário

O saldo do Fundo de Garantia pode ser usado em hipóteses previstas para moradia própria. O portal oficial do FGTS detalha o uso na moradia, incluindo aquisição, amortização, liquidação e pagamento de parte das prestações, conforme requisitos aplicáveis ao trabalhador, ao imóvel e à operação.

Entre as condições gerais mais conhecidas estão ter ao menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somados ou consecutivos; não possuir financiamento ativo no SFH em qualquer parte do país; e não ser proprietário, possuidor, promitente comprador ou usufrutuário de imóvel residencial nas condições territoriais definidas pela regra. O imóvel deve ser residencial urbano, destinado à moradia do trabalhador e enquadrado nos limites vigentes. Há detalhes e exceções: confirme a versão atual com o agente financeiro antes de assinar compromisso de compra.

Formas comuns de uso

1. Compor a entrada ou pagar parte do preço: reduz o montante que precisa ser financiado, se a operação e o imóvel forem elegíveis.
2. Amortizar o saldo devedor: diminui o principal e pode reduzir prazo ou prestação conforme a opção e o contrato.
3. Liquidar o financiamento: quita o saldo quando o valor disponível e as regras permitirem.
4. Pagar parte das prestações: pode aliviar temporariamente o fluxo dentro das condições e do limite regulamentar.

O uso não é automático. A instituição verifica vínculos, localização, propriedade, destinação e documentos. Um saldo visível no aplicativo não é promessa de liberação. Também não é prudente contar com depósitos futuros do FGTS como única forma de sustentar uma parcela que já nasce apertada.

Reduzir prazo ou prestação ao amortizar?

Quando o contrato oferece as duas opções, reduzir prazo tende a cortar mais meses de incidência de juros e costuma gerar maior economia financeira. Reduzir a prestação melhora o fluxo mensal e pode ser mais adequado quando o orçamento ficou pressionado. A escolha não é moral nem universal: depende da capacidade de pagamento e do risco familiar.

Peça duas planilhas com a mesma amortização extraordinária. Veja saldo, nova prestação, prazo restante e economia projetada. Se a redução de prazo deixar a família sem margem, o ganho matemático pode não compensar o risco de atraso.

Custos que ficam fora da parcela anunciada

O financiamento é apenas parte da compra. Dependendo da cidade, do imóvel e da operação, também podem existir ITBI, escritura ou contrato com força de escritura, registro, certidões, avaliação, mudança, reforma, condomínio, IPTU e seguros. Alguns custos entram no CET quando são necessários à concessão e integram o fluxo da operação; outros são pagos diretamente e devem aparecer no planejamento doméstico.

Não use um percentual genérico como verdade nacional. ITBI e emolumentos variam, e descontos para primeira aquisição dependem das regras aplicáveis. Solicite estimativas ao município, cartório e instituição, identifique a base legal e acrescente uma margem para diferenças.

Como comparar propostas passo a passo

1. Defina o limite pelo orçamento, não pela aprovação

Registre renda líquida conservadora e todas as despesas recorrentes. Inclua gastos anuais divididos por doze e compromissos que podem não aparecer no cadastro bancário. O guia completo de orçamento pessoal ajuda a separar desejo de capacidade real.

2. Padronize as simulações

Peça o mesmo preço, entrada, prazo e data de referência a pelo menos três instituições. Se uma simulação usar SAC em 360 meses e outra Price em 420, solicite cenários equivalentes. Propostas com bases diferentes não formam um comparativo justo.

3. Leia a evolução, não apenas a primeira linha

Marque o saldo devedor após um, cinco e dez anos. Observe quanto do pagamento vira amortização. Se houver indexador, entenda que a planilha pode ser apenas uma projeção, não uma promessa de valores fixos.

4. Some os custos da compra

Monte uma coluna separada para entrada, documentação, mudança, adequações e reserva pós-compra. Não financie mentalmente custos que precisarão ser pagos à vista.

5. Faça o teste de estresse

Simule renda menor e despesas maiores. Verifique se ainda seria possível pagar sem entrar no rotativo. Se a margem for curta, reduza o valor do imóvel, aumente a entrada sem consumir a reserva ou adie a compra.

6. Cheque a instituição e seus contratos

Confirme autorização e canais oficiais. Consulte seus relacionamentos e operações no Registrato do Banco Central e nunca pague depósito antecipado a intermediário para “garantir” aprovação.

7. Negocie com dados comparáveis

Leve a planilha concorrente, não apenas uma captura da taxa. Pergunte se descontos dependem de conta, salário, seguros ou outros produtos. Um desconto condicionado deve ser avaliado junto com o custo e a liberdade de cancelar os produtos acessórios.

Checklist antes de assinar

• Confirmei preço, valor de avaliação, entrada e principal financiado.
• Recebi a planilha do CET e identifiquei todos os componentes.
• Sei se o contrato usa SAC, Price ou outro sistema.
• Entendi taxa nominal, taxa efetiva, indexador e regra de atualização.
• Comparei cenários com o mesmo prazo e a mesma entrada.
• Conferi primeira prestação, última prestação e saldos intermediários.
• Somei ITBI, registro, avaliação, mudança e custos iniciais do imóvel.
• Mantive reserva de emergência depois da entrada e da documentação.
• Fiz um teste com queda de renda e alta de despesas.
• Validei a elegibilidade do FGTS para trabalhador, imóvel e operação.
• Li condições de amortização, liquidação, atraso e portabilidade.
• Confirmei a instituição e o canal, sem depósito antecipado a terceiros.
• Revisei o contrato final e comparei com a proposta aprovada.

Erros comuns no financiamento imobiliário

Escolher pela menor prestação

A menor prestação pode resultar de prazo maior, entrada diferente ou carência incorporada ao saldo. Compare o valor total e a trajetória da dívida.

Usar toda a reserva na entrada

O imóvel não elimina emergências. Sem liquidez, um reparo ou perda de renda pode empurrar despesas para crédito caro.

Tratar a taxa como se fosse o CET

Juros são parte do custo. Seguros, tarifas, tributos e outros fluxos podem mudar a comparação.

Presumir que o FGTS será aceito

Saldo disponível não basta. Há requisitos pessoais, territoriais, do imóvel e do financiamento. Faça a análise antes de assumir compromisso irreversível.

Ignorar o saldo devedor

Depois de anos pagando, o saldo pode ainda ser elevado, sobretudo em prazos longos e sistemas com amortização inicial menor. A planilha revela essa trajetória.

Perguntas frequentes

SAC ou Price: qual tem a menor parcela?

Em cenários equivalentes, a Price costuma apresentar parcela financeira inicial menor, enquanto o SAC começa maior e tende a cair. Mas seguros, taxa, prazo e atualização mudam o boleto real. Compare as planilhas completas, não apenas o sistema.

O CET inclui tudo que vou gastar com o imóvel?

Não. O CET reúne os custos da operação de crédito conforme as regras aplicáveis, mas a propriedade gera despesas externas, como ITBI, registro, mudança, condomínio, IPTU e manutenção. Planeje os dois grupos.

Posso usar FGTS como entrada?

Pode ser possível em operação de moradia própria quando trabalhador, imóvel e financiamento cumprem os requisitos vigentes. A instituição fará a verificação. Ter saldo não garante a liberação.

Vale a pena reduzir o prazo com amortização extra?

Reduzir prazo costuma cortar mais juros projetados; reduzir prestação aumenta a folga mensal. Peça os dois cenários e escolha de acordo com o custo e a segurança do orçamento.

A instituição pode exigir conta-corrente ou seguro?

Ela pode apresentar condições comerciais, mas você deve saber quais produtos são obrigatórios para a operação, quais são opcionais e como afetam o CET. Questione vendas casadas, leia o contrato e compare uma proposta sem acessórios opcionais.

A aprovação da simulação é definitiva?

Não. Uma simulação é indicativa. A contratação depende de análise de crédito, documentos, avaliação e regularidade do imóvel, além das políticas vigentes. Não assuma despesas irreversíveis com base apenas em uma tela de simulação.

Posso portar o financiamento depois?

Existe portabilidade de crédito imobiliário, sujeita às regras e à aceitação da nova instituição. Compare saldo, prazo remanescente, CET e custos. O guia sobre portabilidade de crédito detalha o processo e as diferenças para uma renegociação.

Decisão final: transforme a proposta em orçamento

Um financiamento sustentável combina imóvel compatível, entrada responsável, reserva preservada, CET competitivo e um contrato que você consegue explicar com suas próprias palavras. SAC e Price são ferramentas; nenhum deles corrige uma compra acima da capacidade financeira. O FGTS pode reduzir a dívida, mas não substitui planejamento.

Antes de assinar, registre no Despezzas a prestação projetada, condomínio, IPTU mensalizado, manutenção e reserva. Compare esse cenário com sua renda real por alguns meses. Ver a compra dentro do orçamento completo é mais útil do que se orientar apenas pelo limite aprovado pelo banco.