Impostos na compra de imóvel: ITBI, IR e custos invisíveis

Você combinou R$ 500 mil pelo imóvel, fechou negócio com o vendedor e achou que era só pagar. Aí veio a conta dos custos cartoriais e dos impostos — mais R$ 25 mil que ninguém te avisou. Em 2026, esses custos extras representam entre 4% e 6% do valor de qualquer imóvel comprado no Brasil. Quem entra no negócio sem essa reserva, atrasa o registro e perde poder de barganha.

O que está embutido no fechamento

A compra de um imóvel envolve uma cesta de custos obrigatórios:

• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): 2% a 3% sobre o maior valor entre o de compra e o venal. Recolhido para a prefeitura
• Escritura pública: 1% a 2% do valor do imóvel — feita em tabelionato de notas
• Registro de imóveis: 0,5% a 1% do valor — emolumentos do cartório de registro
• ITCMD (em caso de herança ou doação): 2% a 8% conforme o estado
• Avaliação e despachante: R$ 1.500 a R$ 4.000 para resolver a documentação

A regra prática: separe 5% do valor do imóvel apenas para o fechamento, fora da entrada. Em alguns estados, programas habitacionais isentam ou reduzem o ITBI para o primeiro imóvel até certo teto.

Quando o IR aparece

O imposto de renda não entra na compra, mas entra na venda. Se você vender um imóvel acima do valor de compra, paga 15% sobre o ganho de capital. Existem isenções importantes:

• Único imóvel com venda até R$ 440 mil (regra atualizada da Receita)
• Compra de outro imóvel residencial em até 180 dias com o valor da venda
• Imóveis adquiridos antes de 1969 (data específica de isenção)

Quem usa o Despezzas para registrar a compra e benfeitorias mantém histórico do "custo de aquisição" — o que ajuda muito a calcular o ganho real quando a venda chegar.

Como o Despezzas ajuda

Crie no Despezzas a meta Custos do fechamento com 5% do valor do imóvel, separada da meta Entrada. Assim você chega ao cartório com dinheiro suficiente para registrar e averbar no mesmo dia — e evita aquela situação de imóvel pago mas ainda no nome do antigo dono por 90 dias.

Crie sua conta gratuita e planeje os custos completos da compra. Prefere pelo celular? Baixe para Android ou baixe para iPhone.