Dação em pagamento: quitar dívida entregando o imóvel

Quem está com dívida grande (cartão, financiamento, empréstimo) e tem um imóvel parado talvez não saiba que existe uma saída prevista no Código Civil: a dação em pagamento. O devedor entrega o imóvel ao credor, a dívida é quitada e ambos saem do impasse sem leilão, sem juros punitivos e sem mancha duradoura no nome. Em 2026, com a Selic em 14,75% empurrando juros de dívida pessoal para 200-400% a.a., a dação virou ferramenta cada vez mais usada. Este guia explica quando vale e como funciona.

O que é dação em pagamento

O artigo 356 do Código Civil define: "Pode o credor consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida". Em português simples — em vez de pagar a dívida em dinheiro, o devedor oferece outro bem (geralmente um imóvel) e o credor aceita. A dívida é extinta, o credor fica com o imóvel, e o devedor sai do problema sem ser executado.

Difere da alienação fiduciária (onde o imóvel já era garantia desde o início) e do leilão judicial (onde o juiz decide a venda forçada). Na dação, as partes negociam livremente o valor do imóvel e a forma de transferência. É mais rápida, mais barata e menos traumática.

• Acordo voluntário: tanto credor quanto devedor precisam concordar
• Avaliação combinada: o valor do imóvel para fins de dação é negociado entre as partes
• Escritura pública: registra a transferência e extingue a dívida em definitivo
• ITBI devido: pessoa que recebe (credor) paga o ITBI do município sobre o valor da transação

Quando a dação vale para o devedor

A dação faz sentido em cenários específicos:

Dívida igual ou maior que o valor do imóvel: o devedor zera o passivo, perde só o imóvel, e o credor não pode cobrar diferença. É o caso clássico do empresário que avaliou o imóvel da empresa em R$ 800 mil para garantir empréstimo de R$ 700 mil — depois de meses inadimplente, a dação fecha o caso.

Imóvel parado consumindo dinheiro: IPTU, condomínio, manutenção mensal. Se o imóvel não rende e a dívida cresce, dar o imóvel hoje pode ser melhor que continuar pagando custos enquanto a dívida explode.

Evitar penhora e leilão: leilão judicial costuma fechar por 40% a 60% do valor de mercado. Numa dação negociada, dá para conseguir 80-90% do valor real. A diferença pode ser de R$ 150-200 mil sobre um imóvel de R$ 500 mil.

Quando NÃO vale

Cuidado quando o cenário é o oposto:

• Imóvel vale muito mais que a dívida: o devedor está jogando patrimônio fora. Melhor vender, pagar a dívida e ficar com o troco
• Há outros credores: se houver execução em outras dívidas, a dação pode ser anulada por fraude contra credores (Lei 13.105/2015, CPC)
• Imóvel é único do devedor: bem de família é impenhorável (Lei 8.009/1990) — não faz sentido dar o que ninguém pode tirar

O passo a passo da dação

Uma operação bem feita segue uma sequência clara:

1. Inventário da dívida: valor exato, juros, multas, encargos atualizados na data da proposta 2. Avaliação do imóvel: por corretor com CRECI ou perito judicial (laudo formal) 3. Proposta formal ao credor: por escrito, com prazo de resposta (15 a 30 dias) 4. Negociação: ajustar valor, condições, transferência de débitos pendentes (IPTU, condomínio) 5. Escritura pública de dação: lavrada em cartório, com quitação expressa da dívida 6. Registro no cartório de imóveis: transfere a propriedade ao credor 7. Baixa nos bureaus de crédito (Serasa, Boa Vista) em 5-10 dias úteis

Em todas as etapas, advogado é obrigatório. A redação da escritura precisa garantir quitação total (não pode sobrar saldo cobrável) e transferência limpa (sem dívidas remanescentes propter rem para o credor).

Aspectos tributários esquecidos

A dação tem impacto fiscal. Pelo lado do devedor, se o imóvel for vendido a valor inferior ao custo de aquisição, gera prejuízo dedutível em IR. Se vendido com ganho, paga 15% a 22,5% de imposto sobre ganho de capital — mesmo cedendo o imóvel para quitar dívida. A Receita considera a dação como alienação onerosa.

Pelo lado do credor, se for pessoa jurídica recebendo, há entrada do imóvel no ativo pelo valor da dação e tributação eventual em vendas futuras. Vale sempre consultar contador antes de assinar.

• Ganho de capital sobre a diferença: imóvel comprado por R$ 300 mil e dado por R$ 500 mil gera ganho tributável
• ITBI sobre o valor declarado: 2% a 3% do município pago pelo credor
• IR sobre eventual ganho: 15% (faixa básica) a 22,5% (acima de R$ 30 milhões)
• Isenção do imóvel residencial único: se vendido até 180 dias antes da dação e reinvestido, isenção possível

Como o Despezzas ajuda

Quem está perto de uma dação geralmente está com finanças sob estresse e precisa enxergar o quadro completo. Cadastre todas as dívidas (cartão, financiamento, empréstimo) no Despezzas com vencimento e taxa, o imóvel como ativo de valor estimado, e use a projeção mensal para visualizar quando a dívida ultrapassa o ativo. Esse é o sinal de que a dação virou o melhor caminho.

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